Zeitmietvertrag oder befristeter Mietvertrag
Zwar vermieten Vermieter ihre Immobilien in der Regel unbefristet, doch kommen bei privaten Vermietungen auch Zeitmietverträge oder befristete Mietverträge vor. Für einen befristeten Mietvertrag ist grundsätzlich die Schriftform erforderlich (§ 126 BGB). Schließen Vermieter und Mieter einen Zeitmietvertrag nicht in schriftlicher Form ab, verändert sich der Vertrag zu einem unbefristeten Mietvertrag (§ 550 Satz 1 BGB). In diesem Fall kann der Mietvertrag frühestens nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden (§ 550 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis bei einem Zeitmietvertrag regelt der § 575 BGB; das Recht zur außerordentlichen Kündigung § 575 a BGB.
Zeitmietvertrag
Seit 1. September 2001 differenziert das Gesetz einen echten und unechten Zeitmietvertrag. Der unechte Vertrag ist ein Zeitmietvertrag, der vor dem 01.09.2001 entstand und damit das „alte“ Recht beinhaltet. Diese Verträge stehen unter Bestandsschutz und verlieren in keinem Fall ihre Gültigkeit.
Zeitmietverträge, die ab 1. September 2001 entstanden, unterliegen dem neuen Recht zur Mietrechtsreform. Für das Einstufen in das alte und neue Recht bestimmte der BGH das Datum des Vertragsabschlusses (BGH ZMR 2007,20).
Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag sind nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB ausschließlich
• Eigenbedarf
• Modernisierung und andere bautechnischen Maßnahmen sowie
• Bei Werkwohnungen betrieblicher Bedarf.
Eigenbedarf
Andere Gründe begründen keinen Zeitmietvertrag. Hat der Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt Eigenbedarf an seiner Wohnung, kann er den Mietvertrag entsprechend befristen (§ 575 Abs. 1 BGB). Unter Eigenbedarf versteht das Gesetz die Nutzung durch den Vermieter selbst, seiner Familie oder anderer Angehörigen. Dabei ist eine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Vermieter nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf ernsthaft begründet; besondere Gründe sind nicht erforderlich. Eigenbedarf sieht auch die Nutzung von Familie und Verwandten vor, welche die Wohnung als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz wollen.
Grund für den Zeitmietvertrag
Als weiterer Grund für den Zeitmietvertrag sieht das Gesetz Baumaßnahmen oder / und Modernisierung vor. Der § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB sieht in diesem Falle einen berechtigten Grund für den Zeitmietvertrag. In der Regel ist die Durchführung von baulichen Maßnahmen bei unbewohnten Objekten einfacher. Dennoch hat der Vermieter die Beweispflicht, dass aufgrund der Arbeiten eine wesentliche Veränderung des Objekts eintritt. Die Wesentlichkeit ergibt sich aus § 554 BGB.
Befristungsgrund
Bei Abschluss eines Zeitmietvertrages ist der Vermieter dem Mieter gegenüber verpflichtet, den Befristungsgrund offenzulegen. Diese Mitteilung erfordert die Schriftform. Nennt der Vermieter Gründe, welche nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen einhergehen, wird das Mietverhältnis unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Weitere Informationen sind als Download bei Formblitz abrufbar.